平成17年度 宅地建物取引主任者資格試験 問 42

本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者ではないBを買主とする売買契約における宅地建物取引業法の8種制限（自ら売主制限）に関する問題です。
物件は「造成工事完了済み」であるため完成物件として扱われ、分譲価額（代金）は4,000万円です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（違反しない・正解）
  完成物件における手付金等の保全措置は、受領する手付金等の額が「代金の10％以下」かつ「1,000万円以下」である場合、講ずる必要がありません（法第41条の2）。
  本肢では、代金4,000万円の10％は400万円です。受領した手付金は400万円であり、この基準（10％以下かつ1,000万円以下）を満たすため、保全措置を講じなくても宅建業法に違反しません。

• 選択肢2（違反する）
  手付金等の保全措置が必要となる場合、新たに受領する金銭だけでなく、すでに受領している手付金等を含めた全額について保全措置を講じなければなりません。
  本肢では、手付金100万円と中間金600万円の合計額が700万円となり、代金の10％（400万円）を超えるため、中間金を受領する前に保全措置が必要となります。その際、中間金600万円のみではなく、受領済みの手付金を含めた合計700万円全額について保全措置を講じなければならないため違反します。

• 選択肢3（違反する）
  宅建業法では、契約不適合責任（瑕疵担保責任）について、民法より買主に不利な特約を禁止していますが、例外として「責任を負う期間を引渡しの日から2年以上とする特約」は有効とされています（法第40条）。
  本肢の特約は「売買契約を締結してから2年間」としており、引渡しの日から起算するよりも期間が短くなる可能性があり、買主に不利な特約に該当するため違反します。

• 選択肢4（違反する）
  宅建業法上、民法の規定よりも買主に不利な契約不適合責任（瑕疵担保責任）の特約は無効とされます。
  「隠れた瑕疵がAの責めに帰すものでないときは担保責任を負わない」とする特約は、売主に無過失であっても修補請求や代金減額請求などを認める民法の原則に比べて買主に不利であるため違反します。