平成21年度 宅地建物取引主任者資格試験 問25

正解の理由

地価公示法における標準地の鑑定評価に関する設問です。正解は選択肢2です。

地価公示法第4条において、不動産鑑定士は標準地の鑑定評価を行うにあたって、以下の3つを勘案しなければならないと規定されています。

• 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
• 近傍類地の地代等から算定される推定の価格
• 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額

各選択肢の解説

• 選択肢1: 誤り。公示区域内の土地について不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合は、当該対象土地に類似する標準地（最も近接する標準地とは限りません）との比較を行い、両者の価格間に均衡を保たせる必要があります（地価公示法第8条）。
• 選択肢2: 正しい。前述の通り、標準地の鑑定評価にあたっては、近傍類地の取引価格、地代等から算定される推定価格、および同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われます（地価公示法第4条）。
• 選択肢3: 誤り。地価公示における正常な価格とは、土地について自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいいます。当該土地に建物等がある場合や、使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの建物等や権利が「存しない」ものとして通常成立すると認められる価格（更地価格）を指します（地価公示法第2条第2項）。
• 選択肢4: 誤り。地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる（「最も優れている」ではありません）一団の土地について選定されます（地価公示法第3条）。