令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問38
この問題は2019年度(R1)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
- ア Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
- イ Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
- ウ Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
本問は、宅地建物取引業法第37条の2（いわゆるクーリング・オフ）に関する正確な知識を問う個数問題です。宅建業者Aが自ら売主となり、非業者Bが買主となる場合の規定が適用されます。
各記述の正誤
- ア：誤り
クーリング・オフによって売買契約が解除された場合、売主である宅建業者Aは、買主Bに対して損害賠償や違約金の支払を請求することができません（宅建業法第37条の2第3項）。したがって、「違約金の支払を請求することができる」とする本記述は誤りです。
- イ：正しい
クーリング・オフが可能な期間は、「クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日を経過するまで」です。本記述では申込みの3日後に書面で告げられているため、クーリング・オフできる期間は本来「申込みの日から起算して11日間」となります。
一方、本契約の特約では「申込みの日から起算して10日間」と定めており、法定の期間よりも短く買主に不利な特約となります。宅建業法の規定に反する特約で買主に不利なものは無効となるため（宅建業法第37条の2第4項）、当該特約を無効とする本記述は正しいです。
- ウ：誤り
クーリング・オフは、「事務所等」以外の場所で申込みや契約を行った場合にのみ適用されます。売主Aから媒介を依頼された宅建業者Cの事務所は、この「事務所等」に該当します。したがって、Cの事務所で申込みや契約を行った場合はそもそもクーリング・オフの適用対象外となり、日数の経過にかかわらず契約を解除することはできません。
各選択肢の解説
以上の検討から、誤っている記述はアとウの二つです。したがって、正解は選択肢2となります。