「事務所・案内所と標識」の過去問(宅建業法・24問)

1. この分野は何か

宅建業者が業務を行う拠点には、大きく分けて「事務所（本店や支店）」と「案内所等（マンションのモデルルームや、分譲地の現地テントなど）」の2種類があります。

お客さまが「ここは許可を受けた正規の不動産会社だ」と安心して取引できるよう、これらの拠点には看板（標識）を掲示するなどのルールが定められています。本分野では、拠点の種類に応じたルールの違いを学びます。

2. 学習のポイント

1. 事務所と案内所等の違い

• 事務所：本店、支店、および「継続的に業務を行うことができる施設で、契約を締結する権限を有する使用人（店長など）が置かれている場所」を指します。
• 案内所等：分譲マンションのモデルルームや、一戸建ての現地案内所など、一時的な業務拠点です。

2. 標識（業者票）の掲示義務
宅建業者は、その拠点が「事務所」であっても「案内所等」であっても、公衆の見やすい場所に必ず標識を掲示しなければなりません。
※案内所等を設けて分譲を行う場合、その物件の「売主である宅建業者（A）」と、販売を任された「媒介・代理業者（B）」の2社が関わることがあります。この場合、標識を掲示する義務を負うのは「案内所を設置した業者（B）」です。さらに、Bが掲示する標識には、売主であるAの免許証番号等も併記しなければなりません。

3. 案内所等の届出（クーリング・オフ等との関連）
案内所等において「契約の締結、または契約の申込みの受付」を行う場合、業務を開始する10日前までに、免許権者と案内所の所在地の知事の双方に「届出」をしなければなりません。契約業務を行わない単なる展示場であれば、届出は不要です。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、「事務所」に関する名簿や帳簿、専任の取引士の設置義務などと絡めて、総合的な問題として出題されることが多いです。

「案内所」に関する引っかけ問題が定番です。「宅建業者は、建物の分譲を行うための案内所を設置した場合、契約の締結を行わないときであっても、その旨を免許権者に届け出なければならない」（正解：誤り。契約や申込みの受付を行わない案内所であれば届出は不要）。

また、標識の掲示についても「契約業務を行わない案内所には、標識を掲示しなくてよい」といった引っかけが出ます（正解：誤り。契約業務の有無にかかわらず、案内所を設置した以上は標識の掲示は必須です）。

4. 間違えやすいところ

「本店」の扱い
宅建業を営む法人の「本店」は、たとえ不動産の営業部門がなく、別の事業（建設業など）だけを行っていたとしても、宅建業法上は常に「事務所」として扱われます。そのため、本店にも標識の掲示や専任の取引士の設置等が必要です。

標識に記載する事項
標識には、業者の商号・名称、免許証番号、有効期間などを記載します。一方、「専任の宅地建物取引士の氏名」を記載するのは、その拠点が事務所や「契約業務を行う案内所等（専任の取引士の設置義務がある場所）」である場合です。

クーリング・オフとの関係
「契約業務を行う案内所（専任の取引士がいて、事前の届出をしている場所）」で契約や申込みをした場合、そこは事務所等に準ずる場所（冷静に判断できる場所）とみなされるため、クーリング・オフはできなくなります。案内所の形態とクーリング・オフの可否はセットで理解しておきましょう。