平成13年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限
この問題は2001年度(H13)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
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正解: 選択肢3
宅地建物取引業法における、自ら売主となる場合の手付金の性質と保全措置に関する問題です。選択肢3が誤りであり、これが正解となります。
正解の根拠
宅建業法において、宅建業者が自ら売主となる場合、受領する手付は解約手付とみなされます。買主の履行着手前に売主（宅建業者）が契約を解除する場合、受領した手付金の倍額を現実に提供しなければなりません（宅建業法第39条第2項）。
また、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります（同法第39条第3項）。
選択肢3の特約は、「手付金の全額を返還する」としており、倍額の提供を行わずに解除できる内容となっているため、買主にとって不利な特約であり無効です。したがって、このような特約をすることはできず、本肢は誤りとなります。
各選択肢の解説
選択肢1：正しい
手付金等の保全措置の対象となる「手付金等」には、名目のいかんを問わず、代金に充当されるものであって引渡し前に支払われるものが含まれます。したがって、申込証拠金であっても代金に充当される場合は手付金等に該当します。
本件は未完成物件であるため、保全措置が不要となるのは「手付金等の額が代金の5%以下、かつ1,000万円以下」の場合です。
代金4,000万円の5%は万円です。
手付金300万円に申込証拠金10万円を加えると310万円となり、200万円を超えるため、代金に充当する申込証拠金についても保全措置を講ずる必要があります。選択肢2：正しい
銀行等との間で行う連帯保証委託契約による保全措置は、宅建業者が手付金等の返還債務を負うこととなった場合に、その債務を銀行が連帯して保証する仕組みです。
宅建業者の資金繰り悪化によりマンションの譲渡が不可能となった場合、買主（B）は手付金の返還を求めることができます。この場合、Bは保証を行う銀行に対して、直接手付金の全額の返還を請求することができます。選択肢4：正しい
手付金300万円を受領した時点で、すでに未完成物件の保全措置不要の限度額（代金の5%＝200万円）を超えているため、手付金に対して保全措置を講ずる必要があります。
その後、さらに中間金として100万円を受領する場合、その中間金も「手付金等」に該当するため、受領する前に保全措置を講ずる必要があります。