平成30年度 管理業務主任者試験問題 問42

正解は 1 です。

本問は、マンションの専有部分の賃貸借契約（普通建物賃貸借）に関する民法および借地借家法の規定、ならびに判例についての理解を問う問題です。

借地借家法第32条第1項は、建物の借賃（賃料）が経済事情の変動等により不相当となった場合、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています（借賃増減請求権）。ただし、同項ただし書において、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約（不増額特約）がある場合には、その定めに従うこととされています。これは借家人（賃借人）に有利な特約であるため有効とされており、賃貸人Aは特約期間中、賃料の増額請求をすることができません。

各選択肢の解説

• 1: 正しい
  借地借家法第32条第1項ただし書の規定により、一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効です。したがって、経済事情の変動により賃料が不相当となった場合でも、賃貸人Aは特約で定めた期間中、増額請求をすることができません（なお、普通建物賃貸借において「一定期間賃料を減額しない旨の特約」は借家人に不利なため無効となります）。

• 2: 誤り
  賃借人Bが建物の引渡し（入居）を受けている場合、建物賃貸借の対抗要件を備えています（借地借家法第31条第1項）。判例によれば、対抗要件を備えた賃貸借の目的たる建物が第三者Cに譲渡された場合、賃貸人たる地位は旧所有者Aから新所有者Cへ当然に移転します。そして、新所有者Cが所有権移転登記を備えれば、賃借人Bへの通知がなくても、賃貸人たる地位の移転をBに対抗することができます。

• 3: 誤り
  借地借家法第28条により、賃貸人からの解約の申入れには正当の事由が必要とされています。これに反して「賃貸人Aからは正当の事由の有無を問わず中途解約できる」とする特約は、賃借人Bに不利なものであるため、借地借家法第30条（強行規定）により無効となります（一方、賃借人Bからの解約申入れについては、正当の事由を不要とする特約も有効です）。

• 4: 誤り
  借地借家法は「建物の賃貸借」に適用されます（同法第1条）。使用目的が住居用であるか、事務所や店舗などの事業用であるかを問わず、建物の賃貸借であれば借地借家法が適用されます（ただし、一時使用目的の建物賃貸借であることが明らかな場合を除きます）。