令和2年度 管理業務主任者試験 問43
区分所有者Aが、自己所有のマンションの専有部分をBに賃貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、AB間の賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約ではないものとする。
解答・解説
正解: 1. Bが、Aの承諾を得ないで、その専有部分を第三者Cに転貸する契約を締結した場合でも、Cがその専有部分の使用・収益を始めない限り、AはBとの賃貸借契約を解除することができない。
正解は 1 です。
民法612条により、賃借人（B）は、賃貸人（A）の承諾を得なければ、賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができません（第1項）。そして、賃借人がこれに違反して 第三者に賃借物の使用又は収益をさせたとき は、賃貸人は契約の解除をすることができます（第2項）。
したがって、BがAに無断でCと転貸借契約を締結しただけでは足りず、実際にCがその専有部分の使用・収益を始めない限り、AはBとの賃貸借契約を解除することができません。
各選択肢の解説
1：正しい
民法612条2項の規定のとおり、無断転貸を理由として賃貸人が賃貸借契約を解除するためには、転貸借契約の締結だけでなく、第三者（C）が実際に目的物の 使用・収益 を開始している必要があります。2：誤り
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、中途解約をすることができます（民法618条）。逆に言えば、期間の定めがある普通建物賃貸借において、中途解約ができる旨の特約（解約権留保の特約）がない場合 には、原則として期間途中での解約申し入れをすることはできません。3：誤り
借地借家法33条1項は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作について、賃借人の 造作買取請求権 を規定していますが、この規定は強行規定（同法37条）から除外されているため 任意規定 です。したがって、造作買取請求権を排除する特約（買取りを請求することができない旨の特約）は 有効 です。4：誤り
民法614条により、賃料は、動産、建物及び宅地については 毎月末 に支払わなければならないと規定されています（後払い の原則）。したがって、特約がなければ、当月分の賃料の支払時期は「前月末日」ではなく「当月末日」となります。