平成29年度 管理業務主任者試験 問44

正解は 1 です。

定期建物賃貸借契約は、借地借家法第38条第1項の規定により、「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」することができると定められています。したがって、契約書面は公正証書に限られず、通常の書面（私署証書）であっても有効に締結することができます。よって、「公正証書によってしなければならない」とする選択肢1は誤りです。

各選択肢の解説

• 1：誤り
  上記の通り、定期建物賃貸借契約は、公正証書などの何らかの書面によって締結すればよく、必ずしも公正証書による必要はありません（借地借家法第38条第1項）。なお、事業用定期借地権等の設定契約（同法第23条）では公正証書によることが義務付けられていますが、定期建物賃貸借契約とは要件が異なります。
• 2：正しい
  普通建物賃貸借契約では、期間を1年未満とする賃貸借は期間の定めがない賃貸借とみなされますが（借地借家法第29条第1項）、定期建物賃貸借契約にはこの規定が適用されないため（同法第38条第1項後段）、1年未満の契約期間を定めることも可能です。
• 3：正しい
  定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ建物の賃借人に対し、当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。賃貸人がこの説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となり、普通建物賃貸借契約となります（同条第3項）。
• 4：正しい
  普通建物賃貸借契約では、一定期間建物の借賃を増額しない旨の特約は有効ですが、減額しない旨の特約は無効とされます（借地借家法第32条第1項）。しかし、定期建物賃貸借契約において、借賃の改定に係る特約がある場合には、借賃増減請求権の規定（第32条）は適用されないため（同法第38条第7項）、相互に賃料の増額も減額も請求しない旨の特約も有効となります。