令和3年度 管理業務主任者試験 問41
区分所有者Ａが、自己の所有するマンションの専有部分をＢに賃貸する契約において、ＡＢ間で合意した次の特約のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、無効であるものを全て含む組合せはどれか。
- ア Ｂが、賃料を滞納した場合には、Ａは、直ちに専有部分に入る玄関扉の鍵を取り替える特約
- イ Ｂは、賃貸借の契約期間中、中途解約できる特約
- ウ Ｂが死亡したときは、同居する相続人がいる場合であっても、賃貸借契約は終了する特約
- エ ＢがＡの同意を得て建物に付加した造作であっても、賃貸借契約の終了に際して、造作買取請求はできない特約
解答・解説
正解: 3. ア・ウ
正解は 3（ア・ウ） です。
民法および借地借家法の規定に基づき、建物の賃貸借契約における特約の有効・無効（特に自力救済の禁止や、借地借家法における強行規定・任意規定の区別）を判断する問題です。
各記述の解説
ア：無効
賃借人が賃料を滞納した場合であっても、賃貸人が法的手続によらずに無断で玄関扉の鍵を取り替えて専有部分への立ち入りを排除する行為は、違法な自力救済にあたります。このような自力救済を認める特約は、公序良俗（民法第90条）に反するため無効となります。イ：有効
期間の定めがある建物の賃貸借において、当事者の一方または双方が期間内に解約をする権利（中途解約権）を留保する特約を結ぶことは、民法第618条により認められています。特に本記述は賃借人（Ｂ）側からの中途解約を認めるものであり、賃借人に不利なものでもないため、借地借家法上も問題なく有効です。ウ：無効
賃借権は財産権の一種であり、賃借人が死亡した場合には原則として相続人に包括承継（相続）されます（民法第896条）。また、借地借家法では建物の賃貸借において賃借人の居住の安定が強く保護されており、「賃借人が死亡したときは同居する相続人がいても契約が終了する」という特約は、相続人（賃借人側）の居住権を不当に奪うものであり、賃借人に不利な特約として無効となります（借地借家法第30条等）。エ：有効
建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作があるときは、賃借人は賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃貸人に対してその造作を時価で買い取るべきことを請求できます（造作買取請求権、借地借家法第33条第1項）。しかし、この規定は強行規定（同法第37条）の対象から外されており任意規定となっているため、当事者間の合意によって造作買取請求権を排除する特約（買取請求はできない旨の特約）を結ぶことは有効です。
各選択肢の解説
- 1（エ）：誤りです。エの特約は有効です。
- 2（ア・イ）：誤りです。アは無効ですが、イは有効です。
- 3（ア・ウ）：正しいです。無効であるアとウを全て含んでいます。
- 4（イ・ウ・エ）：誤りです。ウは無効ですが、イとエは有効です。