令和2年度 管理業務主任者試験 問38

正解の根拠

正解は 1 です。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書によって、一定の事項について規約（原始規約）を設定することができます（区分所有法第32条）。
しかし、構造上・利用上の独立性があり専有部分となり得る建物の部分（区分所有法第1条。管理事務室・集会室など）や附属の建物（物置・車庫など）を規約によって規約共用部分とした場合、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができません（区分所有法第4条第2項）。なお、数個の専有部分に通ずる廊下や階段室は、規約によらず当然に共用部分となる法定共用部分であり（同条第1項）、規約共用部分の例ではありません。
公正証書による原始規約で定めた場合であってもこの規定は適用されるため、「登記をしなくても第三者に対抗することができる」とする選択肢1の記述は誤りです。

各選択肢の解説

• 1（誤り）: 上記の通り、規約共用部分を定めた場合、その旨の登記をしなければ第三者に対抗することはできません（区分所有法第4条第2項）。したがって、本肢が正解となります。
• 2（正しい）: 公正証書による規約を設定できるのは「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」です（区分所有法第32条）。これには、新築の区分所有建物の分譲業者だけでなく、既存の1棟の建物を区分して新たに区分所有建物とすることによってその全部を所有することになった者も含まれます。
• 3（正しい）: 最初に専有部分の全部を所有する者による規約の設定は、相手方のない単独行為です。その後に専有部分を取得する区分所有者の団体的な権利義務関係を拘束することになるため、あらかじめその内容および設定の事実を明確にしておく目的で、公正証書によることが求められています（区分所有法第32条）。
• 4（正しい）: 公正証書によって設定できる事項は、以下の4つに限られています（区分所有法第32条）。
  1. 規約共用部分に関する定め（第4条第2項）
  2. 規約敷地（規約による建物の敷地）に関する定め（第5条第1項）
  3. 専有部分と敷地利用権の分離処分ができる旨の定め（第22条第1項ただし書）
  4. 各専有部分に係る敷地利用権の割合に関する定め（第22条第2項ただし書）