平成14年度 宅地建物取引主任者資格試験 問29

本問の正解は 3 です。
地価公示法における 正常な価格 とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格を指します。当該土地に建物の登記や地上権などの使用収益を制限する権利が存在する場合には、これらの権利が 存しないものとして （更地として）通常成立すると認められる価格と定義されています（地価公示法第2条第2項）。したがって、選択肢3の「地上権が存するものとして」という記述は誤りです。

各選択肢の解説

• 選択肢1: 正しい。都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を 指標として取引を行うよう努めなければならない とされています（地価公示法第1条の2）。
• 選択肢2: 正しい。地価公示は、土地鑑定委員会 が、毎年1回、2人以上 の不動産鑑定士又は不動産鑑定士補の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整して標準地の正常な価格を判定し公示するとされていました（出題当時の地価公示法第2条第1項、第4条）。
• 選択肢3: 誤り。上記の通り、標準地に地上権等の権利が存する場合には、その権利が 存しないものとして （更地として）通常成立すると認められる価格をいいます。
• 選択肢4: 正しい。標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格（取引事例比較法）、近傍類地の地代等から算定される推定の価格（収益還元法）、および同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額（原価法）を勘案して行われます（地価公示法第4条）。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

平成16年法律第66号による地価公示法の改正（不動産鑑定士補の削除は2006年2月1日施行）により、不動産鑑定士補が削除されました。出題当時は不動産鑑定士又は不動産鑑定士補の鑑定評価を求めることができましたが、現行法では対象から削除されています。そのため、選択肢 2 も誤りとなり、出題当時から誤りである選択肢 3 とあわせて、現行法では正解が複数になります。