平成28年度 管理業務主任者試験 問41
宅地建物取引業者（宅地建物取引業法第2条第3号に規定する者をいう。以下同じ。）である売主A（以下、本問において「A」という。）が、宅地建物取引業者でない買主B（以下、本問において「B」という。）にマンションの一住戸甲（以下、本問において「甲」という。）を売却した場合におけるAの瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 1. 甲の売買契約の特約で、Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について、引渡しの日から1年間と定めたとしても、Bは瑕疵を知った日から1年間、Aに対し瑕疵担保責任を追及することができる。
正解は 1 です。
本問は、宅地建物取引業者である売主Aと、宅地建物取引業者でない買主Bとの間の売買契約であるため、宅地建物取引業法（第40条）の自ら売主制限（瑕疵担保責任の特約の制限）が適用されます。
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、瑕疵担保責任について民法の規定よりも買主に不利となる特約は無効となります。ただし、責任を負う期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約だけは例外的に有効と認められます。無効となった特約については、民法の原則規定が適用されます。
各選択肢の解説
1：正しい
責任を負う期間を「引渡しの日から1年間」とする特約は、「引渡しの日から2年以上」という要件を満たしておらず、買主に不利な特約として無効となります。特約が無効となった場合、民法の規定が適用されるため、買主Bは瑕疵の事実を知った時から1年間、売主Aに対して瑕疵担保責任を追及することができます。2：誤り
民法上の瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」（買主が善意・無過失で知らなかった瑕疵）についてのみ追及することができます。売買契約締結時に買主Bが知っていた（悪意であった）瑕疵については、Aに対して瑕疵担保責任を追及することはできません。3：誤り
民法上の売主の瑕疵担保責任は無過失責任です。したがって、隠れた瑕疵の原因について売主Aに故意や過失がなかったとしても、買主BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができます。4：誤り
民法では瑕疵担保責任の内容として損害賠償請求や契約解除を認めています。「損害賠償責任を負わない」とする特約は、たとえ「引渡しの日から5年間、瑕疵の修補を行う」という条件が付いていたとしても、民法の規定より買主に不利な特約にあたるため、宅地建物取引業法第40条により無効となります。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
2020年4月施行の民法改正で、売主の瑕疵担保責任は契約不適合責任に改められました。引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないときは、買主は履行の追完や代金の減額を請求でき（民法第562条・第563条）、損害賠償の請求や契約の解除もできます（第564条）。種類又は品質に関する不適合は、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則としてこれらの権利を行使できません（第566条）。宅地建物取引業法第40条も、この通知の期間について引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約をしてはならないと改められています。「隠れた」瑕疵であることや売主の無過失責任といった本問の前提は現行法にはそのまま当てはまらないため（損害賠償には売主の帰責事由が必要。民法第415条第1項ただし書）、本問は出題当時の法令で判断する必要があります。