平成30年度 管理業務主任者試験問題 問2
ＡＢ間で、Ａの所有するマンション（マンション管理適正化法第２条第１号に規定するものをいう。以下同じ。）の１住戸甲（以下、本問において「甲」という。）をＢに売却する契約（以下、本問において「本件契約」という。）が締結され、ＡＢ間の協議により、ＢはＡに解約手付としての手付金を交付した。また、本件契約において、Ａは、契約締結の日から１か月後に代金と引換えに甲を引き渡すことが約定されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 2. Ａが本件契約の履行に着手していない場合、ＢがＡに対し、手付金を放棄し、本件契約を解除する旨の意思表示をしたときは、Ａは、Ｂに対して損害賠償を請求することができない。
正解は 2 です。
本問は、売買契約における解約手付の効力や解除権の行使要件について、民法の規定及び判例に基づいた理解を問う問題です。
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます（民法第557条第1項）。また、手付の放棄または倍額償還によって契約が解除された場合、相手方は契約解除に伴う損害賠償を請求することはできません（同条第2項）。したがって、売主Ａが履行に着手していない段階で、買主Ｂが手付金を放棄して契約を解除する旨の意思表示をした場合、ＡはＢに対して損害賠償を請求することができないため、選択肢2が正しい記述となります。
各選択肢の解説
1. 誤り
売主が手付金の倍額を償還して契約を解除するためには、単に「倍額を償還する旨の通知」を送達するだけでは足りず、現実に手付金の倍額の提供（償還）をする必要があります（判例）。通知を送達しただけでは解除の効力は生じません。2. 正しい
相手方（売主Ａ）が契約の履行に着手するまでは、買主Ｂは手付金を放棄して契約を解除することができます（民法第557条第1項、判例）。この解約手付による解除が行われた場合には、損害賠償の請求をすることができないと規定されています（民法第557条第2項、第545条第3項の不適用）。3. 誤り
基準日の民法第557条第1項は「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」解除をすることができると定めていますが、判例上、解除が制限されるのは相手方が契約の履行に着手したときです。自らが履行に着手していても、相手方がいまだ履行に着手していなければ、自ら解約手付による解除権を行使することができます（判例）。本肢では、Ａは引渡しの準備をしておらず履行に着手していません。したがって、Ｂの代金支払の準備が履行の着手に当たる場合にはＡからの解除はできませんが、いずれにしてもＢからは手付金を放棄して解除することができます。4. 誤り
解約手付が交付されていても、相手方に債務不履行がある場合には、解約手付による解除ではなく債務不履行に基づく法定解除をすることができます。債務不履行により契約を解除した場合には、原状回復義務として手付金の返還を請求できるほか、実損があれば通常どおり損害賠償を請求することもできます（民法第545条第3項）。