令和元年度 管理業務主任者試験問題 問36

正解は 1 です。

本問は、区分所有法および標準管理規約（単棟型）における専有部分の用途（特に賃貸借や住宅宿泊事業（民泊）の扱い）についての理解を問う問題です。最も不適切な記述は選択肢1となります。

標準管理規約第12条第1項において、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と定められています。区分所有者が自らの専有部分を第三者に賃貸して居住用借家として使用させる場合であっても、借主がその専有部分を「住宅」として使用する限り、この「専ら住宅として使用する」という用途制限に違反するものではありません（標準管理規約第19条でも専有部分の貸与が予定されています）。したがって、居住用借家として使用することを可能とするために、住宅専用である旨に加えて特別な定めを規約に明記する必要はなく、「住宅専用である旨を規約に明記しておくだけでは足りない」とする選択肢1は不適切です。

各選択肢の解説

• 1：不適切（正解）
  上記の通り、専有部分を居住用借家として賃貸借に供する場合も、借主が居住用（住宅）として使用するのであれば「専ら住宅として使用する」の範囲内に含まれます。そのため、規約に住宅専用である旨が定められていれば足り、別途借家として使用可能である旨を明記する必要はありません。

• 2：適切
  住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業（民泊）については、管理規約において単に「専ら住宅として使用する」と定めているだけでは、住宅宿泊事業が禁止されているか否かが明確ではありません。そのため、標準管理規約第12条第2項（禁止する場合の規定例）および同条コメントに示されているとおり、住宅宿泊事業を禁止しようとする場合には、住宅専用である旨に加えて、住宅宿泊事業に使用することを禁止する旨を規約に明記することが望ましいとされています。

• 3：適切
  規約によって専有部分を住宅宿泊事業に使用することが認められているマンションであっても、騒音やゴミ出しルール違反などにより他の居住者の平穏な住環境を害し、住宅としての使用を妨げるような行為があれば、区分所有法第6条第1項の共同の利益に反する行為に該当します。そのため、当該事業を営む者は義務違反者としての責任（差止請求等の対象）を免れません（区分所有法第6条第1項・第57条、標準管理規約第66条）。

• 4：適切
  規約において住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業を可能とする定めがあったとしても、それは適法な住宅宿泊事業を認めるものにすぎません。住宅宿泊事業法の届出を行わず、かつ旅館業法の許可も得ずに宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行うなど、旅館業法に違反して行われる宿泊事業（いわゆる違法民泊）が認められないことは当然です（標準管理規約第12条コメント参照）。