令和4年度 管理業務主任者試験問題 問40

正解は 2 です。

本問は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）における、新築住宅の売主の担保責任（契約不適合責任・瑕疵担保責任）に関する理解を問う問題です。

品確法による10年間の担保責任は、新築住宅の売買契約における直接の当事者（売主と買主）の間で適用されるものであり、買主からさらに当該住宅を買い受けた第三者（転得者）に対しては、元の売主は当然にこの責任を負うものではありません。転売された物件は、一度人の居住の用に供されたり、建設工事完了から1年を経過したりするなどして「新築住宅」に該当しなくなるほか、元の売主と転得者との間には直接の契約関係がないためです。したがって、選択肢 2 が最も不適切であり、正解となります。

各選択肢の解説

• 1：適切
  新築住宅の売買契約においては、売主が買主に引き渡した時から10年間が原則ですが、売主が自ら建設したものではなく、別の建設業者（建築請負会社）が建築した住宅を売主が譲り受けて販売する場合において、売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間となります（品確法第95条第1項）。

• 2：不適切（正解）
  買主が第三者にマンションを転売した場合、元の売主と転得者との間には直接の売買契約関係が存在しません。そのため、転得者は元の売主に対して、品確法上の担保責任を直接かつ当然に追及することはできません。

• 3：適切
  品確法上の新築住宅の売買契約においては、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵（契約不適合）について、買主は売主に対して、契約の解除、損害賠償の請求、または瑕疵修補の請求をすることができます。これらの買主の権利を制限する特約（買主に不利な特約）は、たとえ買主が合意・容認していたとしても無効となります（品確法第95条第2項）。

• 4：適切
  品確法における「新築住宅」とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」と定義されています（品確法第2条第2項）。したがって、建設工事の完了の日から1年を経過して初めて分譲されたマンションは品確法上の「新築住宅」に該当しないため、品確法上の担保責任は適用されません。