令和5年度 管理業務主任者試験 問30

正解は 3 です。

本問は、マンションの区分所有権に設定された抵当権と、管理費等の滞納による区分所有法上の先取特権の効力や優劣関係に関する問題です。

区分所有法7条1項に基づく管理組合の先取特権は、優先権の順位および効力については共益費用の先取特権とみなされます（区分所有法7条2項）。しかし、先取特権と抵当権が物上代位（賃料債権の差押えなど）によって競合する場合や、目的物の範囲については、民法および区分所有法の規定・判例に従って判断する必要があります。

各選択肢の解説

• 1：不適切
  区分所有法7条1項の先取特権は、優先権の順位及び効力については共益費用の先取特権とみなされます（区分所有法7条2項）。一般の先取特権（共益費用の先取特権を含む）は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができます（民法336条本文）。また、先取特権の実行（競売の申立て）にあたっても、その存在を証する文書を提出すれば足り、先取特権の登記は必要ありません（民事執行法181条1項4号）。

• 2：不適切
  共用部分の共有持分は、専有部分の処分に従うとされており（区分所有法15条1項）、原則として専有部分と分離して処分することはできません（同法15条2項）。これは強行規定であり、抵当権設定契約という当事者間の合意（別段の設定）によって共用部分の共有持分に抵当権の効力が及ばないようにすることはできません（この法律に別段の定めがある場合を除きます）。

• 3：適切
  区分所有法7条の先取特権は、共益費用の先取特権とみなされますが（同条2項）、民法304条1項に基づく物上代位として賃料債権を差し押さえる場合、抵当権者の物上代位との優劣が問題となります。本問では、Ｂの抵当権は登記されているのに対し、管理組合の先取特権は登記されていません（先取特権も登記することができる権利です（不動産登記法3条5号））。抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合、先取特権と抵当権の優劣（一般の先取特権は登記をした第三者に対抗できないとする民法336条ただし書）や物上代位の対抗要件（抵当権設定登記と差押えの前後関係）に照らし、すでに抵当権設定登記を備えているＢが物上代位に基づき当該賃料債権を差し押さえたときは、管理組合はＢに優先することはできません。

• 4：不適切
  区分所有法7条1項により、管理組合の先取特権は「区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）」及び「建物に備え付けた動産」の上に存在します。一方、民法370条により、抵当権の効力は、抵当地の上に存する建物を除き、抵当不動産に付加して一体となっている物（付加一体物）に及びます。建物に備え付けられた動産であっても、建物の従物と認められるものには抵当権の効力が及びますが、単なる備付け動産のすべてに無条件で及ぶわけではありません。また、民法370条は付加一体物について付加の時期を限定しておらず、抵当権設定後に付加して一体となった物にも抵当権の効力が及ぶため、「抵当権設定時に存在した動産に限られる」という記述も誤りです。