平成29年度 管理業務主任者試験 問39
次の文章は、団地内の区分所有建物の建替えに関する事件についての最高裁判所の判決の一部である。その文中の（ ア ）〜（ エ ）に入るべき語句の組み合わせとして正しいものはどれか。なお、文中の「同法」は、「建物の区分所有等に関する法律」をいう。
「同法70条１項は、団地内の各建物の区分所有者及び議決権の各（ ア ）以上の賛成があれば、団地内区分所有者及び議決権の各（ イ ）以上の多数の賛成で団地内全建物一括建替えの決議ができるものとしているが、団地内全建物一括建替えは、団地全体として計画的に良好かつ安全な住環境を確保し、その敷地全体の効率的かつ一体的な利用を図ろうとするものであるところ、・・・（略）・・・、団地全体では同法62条１項の議決要件と同一の議決要件を定め、各建物単位では区分所有者の数及び議決権数の過半数を相当超える議決要件を定めているのであり、同法70条１項の定めは、なお合理性を失うものではないというべきである。また、団地内全建物一括建替えの場合、１棟建替えの場合と同じく、・・・（略）・・・、建替えに参加しない区分所有者は、（ ウ ）ことにより、区分所有権及び敷地利用権を（ エ ）こととされているのであり（同法70条４項、63条４項）、その経済的損失については相応の手当がされているというべきである。」
解答・解説
正解: 2. （ア）3分の2 （イ）5分の4 （ウ）売渡請求権の行使を受ける （エ）時価で売り渡す
本問は、団地内の区分所有建物の一括建替え決議（建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第70条）に関する最高裁判所判決（最判平成21年4月23日）を題材とした空欄補充問題です。
各空欄の解説
（ア）・（イ）について：団地内全建物一括建替え決議の要件
区分所有法第70条第1項は、団地内の全建物の一括建替え決議について、以下の2つの要件（二重の多数決要件）を満たすことを求めています。- 各建物（各棟）ごとの要件：それぞれの建物において、区分所有者および議決権の各 3分の2 以上の賛成があること（空欄 ア）。
- 団地全体の要件：団地内の全建物の区分所有者（団地建物所有者）および議決権の各 5分の4 以上の賛成があること（空欄 イ）。なお、この「5分の4以上」という要件は、単棟の建替え決議の要件（区分所有法第62条第1項）と同一です。
（ウ）・（エ）について：建替え不参加者に対する措置
一括建替え決議が成立した場合、区分所有法第70条第4項により単棟の建替えに関する第63条の規定が準用されます。これにより、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（期間内に回答せず、参加しない旨を回答したものとみなされた者を含む。）に対しては、建替え決議に賛成した者等から区分所有権および敷地利用権を「時価」で売り渡すべきことを請求（売渡請求権の行使）することができます（区分所有法第63条第4項）。
したがって、建替えに参加しない区分所有者は、売渡請求権の行使を受ける（空欄 ウ）ことにより、区分所有権および敷地利用権を 時価で売り渡す（空欄 エ）こととなります。
以上より、正しい組み合わせは 2 です。
各選択肢の解説
- 1：誤り
（ア）の「3分の2」は正しいですが、（イ）は「4分の3」ではなく「5分の4」です。また、建替え不参加者には「買取請求権」が与えられているのではなく、建替え参加者側からの「売渡請求権の行使を受ける」こととなり、その価格は「敷地利用権のみの価格」ではなく区分所有権および敷地利用権の「時価」です。 - 2：正しい
（ア）3分の2、（イ）5分の4、（ウ）売渡請求権の行使を受ける、（エ）時価で売り渡す の組み合わせであり、すべて適切です。 - 3：誤り
（イ）の「5分の4」は正しいですが、（ア）は「4分の3」ではなく「3分の2」です。また、（ウ）・（エ）について、不参加者が自ら「買取請求権を行使」して「買い取らせる」のではなく、参加者側から「売渡請求権の行使を受ける」ことで「時価で売り渡す」こととされています。 - 4：誤り
（ウ）の「売渡請求権の行使を受ける」は正しいですが、（ア）は「3分の2」、（イ）は「5分の4」であり、（エ）は「敷地利用権のみの価格」ではなく区分所有権および敷地利用権の「時価で売り渡す」となります。