令和5年度 管理業務主任者試験 問33
団地内建物の建替え決議に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、不適切なものはいくつあるか。
- ア 団地内建物の建替え決議については、一括建替え決議をする場合でも、団地内の特定の建物のみを建て替える場合でも、いずれも、全ての建物が専有部分のある建物である必要はない。
- イ 一括建替え決議は、団地内建物の敷地が、その団地内建物の区分所有者全員の共有になっている場合でなければならない。
- ウ 団地管理組合の規約の定めにより、団地内の専有部分のある建物の管理を棟別の管理組合で行うことになっている場合には、その規約の定めを、団地管理組合の管理で行う旨に改正しない限り一括建替え決議はできない。
- エ 団地内の特定の建物のみで建替え決議をする場合には、当該建物の建替え決議に加えて、団地管理組合の集会において、敷地共有者の数及び議決権の各4分の3以上の特別多数による建替え承認決議と、当該建替えによって特別の影響を受ける者の承諾が別途必要である。
解答・解説
正解: 2. 二つ
正解は 2（二つ）です。
団地内建物の建替えに関する規定（区分所有法第69条・第70条）からの出題です。各記述を検討すると、不適切なものはアとエの二つとなります。
各記述の解説
ア：不適切
- 一括建替え決議（第70条第1項）を行うには、団地内の全部の建物が専有部分のある建物（区分所有建物）でなければなりません。団地内に戸建て住宅などが含まれている場合は一括建替え決議をすることはできません。
- 一方、団地内の特定の建物のみを建て替える場合（建替え承認決議：第69条第1項）は、団地内建物の全部又は一部が専有部分のある建物であればよく、建て替える特定建物や団地内の他の建物が戸建て（専有部分のない建物）であっても差し支えありません（特定建物が専有部分のない建物である場合は、その所有者の同意が要件となります。第69条第1項第2号）。
イ：適切
- 一括建替え決議をするための要件として、団地内建物の敷地（団地内建物の所在する土地またはこれに関する権利）が、その団地内建物の区分所有者全員の共有（準共有）に属していることが必要です（第70条第1項）。
ウ：適切
- 一括建替え決議を行うには、団地内建物について団地管理組合の規約（第68条第1項（第1号を除く。）の規定による規約）が定められていることが要件とされています（第70条第1項）。したがって、管理を棟別の管理組合で行っている場合は、団地管理組合で管理する旨の規約を定めない限り、一括建替え決議をすることはできません。
エ：不適切
- 団地内の特定の建物のみを建て替える場合の建替え承認決議は、団地管理組合の集会において、議決権の4分の3以上の多数による決議で行います（第69条第1項）。通常の建替え決議とは異なり、「敷地共有者（団地建物所有者）の頭数の4分の3以上」という要件はありません。
- また、この建替えが他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、その建物の区分所有者全員の議決権の4分の3以上の議決権を有する者の賛成（同意）を得る必要がありますが（第69条第5項）、記述のような要件とは異なります。