令和5年度 管理業務主任者試験 問38

区分所有法・標準管理規約区分所有法規約の設定・変更と効力専有部分・共用部分・敷地

マンションの分譲業者が、区分所有者に対して、建物の専有部分の区分所有権、共用部分の共有持分及び敷地の共有持分を分譲したが、一部の区分所有者に対しては、それらとともに敷地の駐車場の専用使用権を分譲した。この場合において専用使用権及び専用使用料に関する次の記述のうち、最高裁判所の判決によれば、適切なものの組合せはどれか。

  • ア　駐車場の専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用に関する事項ではなく、専用使用権を有する区分所有者のみに関する事項であるから、区分所有者全員の規約及び集会決議による団体的規制に服すべき事項ではない。
  • イ　規約の設定、変更等をもって、一部の区分所有者の権利を変更するときには、その承諾を得なければならないから、当該駐車場の専用使用権者の承諾を得ないで当該駐車場の使用料を増額することはできない。
  • ウ　規約の設定、変更等をもって、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときには、その承諾を得なければならないが、ここでの「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、一部の区分所有者の受ける不利益がその区分所有者の受忍限度を超えると認められる場合をいう。
  • エ　規約の設定、変更等をもって、増額された駐車場の使用料が、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は、当該駐車場の使用料の増額を受忍すべきである。
解答・解説

正解: 4. ウ・エ

正解は 4（ウ・エ）です。

本問は、分譲業者から一部の区分所有者に分譲された敷地の駐車場の専用使用権およびその専用使用料の増額に関する最高裁判所の判決（最判平成10年10月30日）についての理解を問うものです。

判例は、駐車場の専用使用権も区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用に関する事項であるため、規約および集会決議による団体的規制に服するとし、専用使用料の増額についても、増額の必要性・合理性があり、増額後の額が社会通念上相当な額であれば、専用使用権者の承諾がなくても「特別の影響を及ぼすべきとき」には当たらず有効であるとしています。

各記述の解説

  • ア：不適切
    駐車場の専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の使用に関する事項であるから、区分所有者全員の規約および集会決議による団体的規制に服すべき事項であるとされています。「団体的規制に服すべき事項ではない」とする点が誤りです。

  • イ：不適切
    規約の設定、変更等が一部の区分所有者の権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」にはその承諾を得なければなりませんが（建物の区分所有等に関する法律第31条第1項後段）、駐車場の使用料の増額であっても、増額の必要性・合理性が認められ、増額後の使用料が社会通念上相当な額にとどまる限りは「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当せず、専用使用権者の承諾を得なくても増額することができます。したがって、承諾を得ないで増額することはできないとする記述は誤りです。

  • ウ：適切
    規約の設定、変更等をもって一部の区分所有者の権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」にはその承諾を得なければなりませんが、判例は、この「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性および合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍限度を超えると認められる場合をいうとしています。

  • エ：適切
    判例は、増額された駐車場の使用料が、その増額の必要性および合理性が認められ、かつ、当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとしています。

以上より、適切な記述の組合せは ウ・エ となるため、正解は 4 です。