宅建 営業保証金 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

宅建業者と取引をして損害を受けたお客さん（一般消費者など）を救済するため、宅建業者は営業を始める前にあらかじめ国（供託所）にまとまったお金を預けておかなければなりません。この預けるお金を「営業保証金」といい、お金を預けることを「供託」といいます。本分野では、いくら供託しなければならないのか、被害者がどのようにお金を取り戻す（還付を受ける）のかといったルールを学びます。

※なお、営業保証金制度は多額の現金が必要になるため、実際には多くの業者が特例である「保証協会」を利用しています。

2. 学習のポイント

• 供託する金額：主たる事務所（本店）は1,000万円、従たる事務所（支店）は1店舗につき500万円を供託しなければなりません。これは現金だけでなく、国債（額面金額の100%評価）や地方債（90%評価）などの有価証券で供託することも可能です。
• 営業開始までの流れ：免許を受ける → 営業保証金を「主たる事務所の最寄りの供託所」に供託する → 免許権者（知事など）に供託した旨を「届出」する → ここで初めて営業を開始できます。
• 還付による不足額の補充：お客さんが損害を受けて営業保証金から還付（支払い）された結果、供託所にあるお金が足りなくなった場合、業者は通知を受けてから「2週間以内」に不足額を補充（供託）しなければなりません。

3. 実際の出題のされ方

営業保証金は、後述の「保証協会」とセットで頻出です。「本店と支店が〇か所ある場合、供託金はいくらか」という単純な計算問題も出ますが、「還付の対象となるのは誰か」という問題がよく出題されます。

営業保証金から還付を受けられる（還付請求権がある）のは、「宅建業に関する取引によって生じた債権」を持つ者です。したがって、不動産を買ったお客さんは還付を受けられますが、宅建業者の事務所を作った「内装業者」や、広告を載せた「広告代理店」の未払い代金などは還付の対象になりません。また、相手方が「宅建業者」である場合も、プロ同士なので還付の対象から外れます。

4. 間違えやすいところ

届出と免許の取消し
免許を受けたのに営業保証金を供託した旨の届出をしない場合、免許権者は「届出をするよう催告」しなければなりません。そして、催告が到達した日から「1ヶ月」経っても届出がない場合、免許権者は「免許を取り消すことができる（任意）」というルールがあります（絶対に取り消さなければならないわけではありません）。

有価証券の評価額
現金に代えて有価証券で供託する場合の評価額は、国債証券は「額面金額の100%」、地方債証券や政府保証債券は「90%」、その他の有価証券は「80%」として計算されます。

取り戻す際の公告義務
宅建業を廃業した場合などには、預けていた営業保証金を取り戻すことができます。ただし、勝手に取り戻すと還付を待っていたお客さんが困るため、原則として「6ヶ月以上」の期間を定めて「権利を申し出るよう公告（官報でお知らせすること）」をしなければなりません。ただし、二重供託（本店移転等のため一時的に2か所に供託している状態）を取り消す場合などは、公告なしで直ちに取り戻すことができます。