宅建 免許制度 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産の取引は高額であり、一般消費者が損害を受けやすいため、国や都道府県が業者を厳しく管理する仕組みが「免許制度」です。本分野では、「そもそもどのような行為をする時に免許が必要なのか（宅地建物取引業の定義）」、「知事免許と国土交通大臣免許の違い」、および「過去に悪いことをした人などが免許を断られるルール（欠格事由）」について学びます。

2. 学習のポイント

• 「自ら貸借」は宅建業ではない：宅建業にあたるのは、自ら「売買・交換」を行う場合や、他人の物件の「売買・交換・貸借」を媒介・代理する場合です。自ら貸主となってアパートや駐車場を貸す行為（自ら貸借）は、宅建業にあたらず、免許は不要です。これは超頻出の基本ルールです。
• 免許権者の違い：1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合は「都道府県知事免許」、2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置する場合は「国土交通大臣免許」となります。免許の有効期間はどちらも「5年」です。
• 免許の欠格事由：破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者、一定の刑罰（拘禁刑以上の刑、または宅建業法違反等で罰金刑）に処せられて5年を経過しない者、暴力団員などは免許を受けることができません。なお破産者は、復権を得れば直ちに免許を受けられます（5年を待つ必要はありません）。5年ルールがかかるのは刑罰の方です。

3. 実際の出題のされ方

宅建業法（全20問）のうち、免許制度は頻出の分野です。

「A社が自社所有のマンションを不特定多数に反復継続して貸し出している。免許は必要か？」という問題に対し「不要（自ら貸借）」と即答させる問題は基本中の基本です。
欠格事由については、「法人の役員や政令で定める使用人（支店長など）」の1人でも欠格事由に該当すると、法人全体が免許を受けられなくなる（連座制）というルールがよく問われます。非常勤役員であっても欠格事由の対象となります。

4. 間違えやすいところ

国や地方公共団体の例外
国や地方公共団体（都道府県や市町村）は、宅建業法の適用を受けないため、免許なしで宅建業を行うことができます。また、地方住宅供給公社なども同様です。しかし、農協（農業協同組合）などが宅建業を行う場合には、原則として免許が必要です。

執行猶予と欠格事由
拘禁刑（2025年6月1日施行の刑法改正により、それまでの懲役刑・禁錮刑が一本化されたもの。過去問では「懲役」「禁錮」と表記されています）を受けた場合、原則として「刑の執行を終わり、または受けることがなくなった日から5年」を経過するまでは免許を受けられません。しかし、「執行猶予」がついた場合は、その執行猶予期間中だけは免許を受けられませんが、「執行猶予期間が満了した翌日」からすぐに免許を受けることができます（5年待つ必要はありません）。この違いは非常によく出題されます。