宅建 重要事項説明 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産の購入や賃借は、人生を左右する高額な取引です。「後でこんなはずじゃなかった」と後悔しないように、契約を結ぶ前に、物件の欠陥や法律上の制限、契約の条件などを細かく文書にまとめてお客さんに説明する義務が宅建業者に課せられています。これを「重要事項説明（35条書面）」といいます。本分野では、誰が、いつ、どのように説明しなければならないのか、という手続きのルールを学びます。

2. 学習のポイント

• 説明の「3点セット」：重要事項説明は、必ず「宅地建物取引士（宅建士）」が、「宅建士証を提示」して、「書面（35条書面）を交付して説明」しなければなりません。どれか1つでも欠ければ宅建業法違反となります。
• タイミング：必ず「契約が成立する前」に行わなければなりません。
• 相手方：説明は「物件を取得しようとする者（買主や借主）」に対して行います。売却する側（売主や貸主）に対して説明する必要はありません。相手方が宅建業者（プロ）の場合は、「35条書面の交付」は必要ですが、プロ同士なので「内容の説明」は省略できます。

3. 実際の出題のされ方

重要事項説明は、宅建業法の中で最も出題数が多く、毎年2〜3問が出題される最重要テーマです。

出題パターンは大きく2つあります。1つ目は手続きに関する問題（IT重説のルールや宅建士証の提示義務など）。2つ目は、「この項目は説明しなければならないか？」という記載事項を問う問題です。記載事項については、「売買では説明するが貸借では不要なもの」「貸借でのみ説明が必要なもの」を引っかけとして出してきます。

4. 間違えやすいところ

IT重説（オンラインでの重要事項説明）
現在は、対面だけでなくテレビ会議システム（Zoom等）を使ったIT重説も認められています。ただし、以下の要件を満たす必要があります。

1. 映像と音声の双方向のやり取りができる環境であること
2. 事前に35条書面（PDF等の電磁的記録も可）を相手方に送付していること
3. 画面越しに宅建士証を提示し、相手方が確認できたこと

未完成物件のルール
まだ建っていない新築マンション（未完成物件）を売買する場合、図面や仕様書を使って、完成時の形状や構造などを説明しなければなりません。

35条書面への記名
35条書面には、内容に責任を持つために宅建士の「記名」が必要です。2022年の法改正により「押印」は不要となりました。また、記名する宅建士は、専任の宅建士である必要はありません。