宅建 媒介契約 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

お客さんが不動産屋に「うちの家を売ってほしい（または、家を探してほしい）」と依頼し、不動産屋が「わかりました、相手を探しましょう」と約束する契約を「媒介契約（ばいかいけいやく）」といいます。本分野では、依頼者を保護するための契約書（34条の2書面）の交付ルールと、3種類の媒介契約のルールの違いについて学びます。

2. 学習のポイント

媒介契約には、他社と重複して依頼できる「一般媒介契約」と、1社にしか任せられない「専任媒介契約」、さらに自己発見取引（自分で買い手を見つけること）も禁止される「専属専任媒介契約」の3種類があります。以下の「数字」を正確に暗記することがすべてです。

• 契約の有効期間：専任と専属専任は最長「3ヶ月」（超える期間を定めたら3ヶ月に短縮される。自動更新は不可）。一般媒介には法律上の上限はありません。
• レインズへの登録義務：専属専任は契約から「5日以内」、専任は「7日以内」に物件情報を登録しなければなりません（休業日は除いてカウントします）。一般媒介は登録義務はありません。
• 業務の報告義務：専属専任は「1週間に1回以上」、専任は「2週間に1回以上」、お客さんに対して販売状況を報告する義務があります。一般媒介には報告義務はありません。

3. 実際の出題のされ方

宅建業法の中で頻出の得点源です。3つの契約の数字を混ぜて「専任媒介契約だから5日以内に登録しなければならない（× 正しくは7日）」というような、単純なひっかけ問題が多く見られます。

また、媒介契約書の記載事項（書面に何を書かなければならないか）もよく問われます。「報酬の額」はもちろんのこと、「レインズへの登録に関する事項」や「契約違反をした場合の措置」などが必須記載事項となっています。

4. 間違えやすいところ

媒介契約書の交付義務
媒介契約書（34条の2書面）は、契約を締結したら遅滞なく作成し、「宅地建物取引業者が記名押印」して依頼者に交付しなければなりません（宅建業法34条の2第1項）。ここが最大の引っかけどころです。記名するのは宅建士ではなく業者であり、35条書面・37条書面で廃止された押印も、媒介契約書では維持されています。もう1つ、「書面を交付するだけでよく、内容の説明は法律上義務付けられていない」点も重要事項説明（35条書面）との違いです。

なお、依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法による提供もできます（同条11項）。

自己発見取引の禁止（専属専任）
「専属専任媒介契約」を結んだ場合、お客さんは他社に依頼できないだけでなく、自分の親戚や友人を買い手として直接契約すること（自己発見取引）も禁じられます。もし破った場合、不動産屋は約定報酬額に相当する金額を違約金として請求できます。これは宅建業法が直接定めた効果ではなく、国土交通大臣が定める標準専属専任媒介契約約款に基づく取り決めである点に注意してください。

貸借の媒介契約
上記の「有効期間の制限」や「レインズへの登録義務」などの厳しいルールは、「売買・交換」の媒介にのみ適用されます。「貸借（アパート探しなど）」の媒介契約の場合は、そもそも媒介契約書の作成義務すら法律上はありません（作らなくても宅建業法違反にはなりません）。