宅建 保証協会 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

前述の「営業保証金」は、本店だけで1,000万円という多額の現金を供託しなければならず、中小の不動産業者には大きな負担となります。そこで、複数の業者がお金を出し合って基金を作り、もしお客さんに損害を与えたらそこから支払う（還付する）仕組みが作られました。これを運営するのが「宅地建物取引業保証協会（保証協会）」です。本分野では、保証協会への加入ルートや、必要な金額のルールを学びます。

2. 学習のポイント

営業保証金制度との「数字」や「提出先」の違いを徹底的に比較して覚えることが最大のポイントです。

• 支払う金額：保証協会に加入して支払うお金を「弁済業務保証金分担金」といいます。主たる事務所（本店）は60万円、従たる事務所（支店）は1店舗につき30万円です（営業保証金の1,000万/500万と比べて非常に安いです）。現金のみで、有価証券での納付はできません。
• お金の流れ：宅建業者が「保証協会」にお金を納付し、保証協会がそれを「供託所（法務大臣および国土交通大臣の定める供託所）」に供託します。業者が直接供託所に行くわけではありません。
• 還付の限度額：お客さんが還付を受けられる限度額は、分担金の額（60万円）までではありません。「その業者が保証協会に加入せず、営業保証金制度を利用していたら供託していたはずの額（本店なら1000万）」が上限となります。

3. 実際の出題のされ方

保証協会は、営業保証金制度とセットで頻出です。「主たる事務所と従たる事務所2か所を持つ業者が加入する場合、いくら納付するか（60 + 30×2 = 120万円）」といった計算問題が基本です。

また、「支店を新設した場合の手続き」も頻出です。支店を増やした場合は、その日から「2週間以内」に保証協会に分担金（30万円）を納付しなければなりません。もし期間内に納付しないと、社員の地位を失い（保証協会をクビになり）、1週間以内に本来の営業保証金（1000万＋増えた支店分）を直接供託所に供託しなければならなくなります。

4. 間違えやすいところ

還付された後の補充（還付充当金）
お客さんに還付が行われて供託所のお金が減った場合、保証協会がまず供託所に不足分を補充します。その後、保証協会は原因を作った業者に対して「還付充当金」を請求します。業者は通知を受けてから「2週間以内」に、保証協会に還付充当金を納付しなければなりません（宅建業法64条の10。期間内に納付しないとクビになります）。

名前の似た「特別弁済業務保証金分担金」は別の制度です。こちらは、還付の穴埋めを弁済業務保証金準備金で行ってもなお不足する場合に、その不足額を全社員から集めるもので、納付期限は通知を受けてから「1か月以内」です（同64条の12第3項・第4項）。2週間と1か月の取り違えが狙われます。

一部の事務所だけ加入することはできない
保証協会に加入する場合、すべての事務所について加入しなければなりません。「本店は営業保証金にして、支店は保証協会にする」といった使い分けは禁止されています。

保証協会の業務
保証協会が行う業務には、絶対に行わなければならない「必要的業務（苦情の解決、研修、弁済業務など）」と、国土交通大臣の承認を受けて行うことができる「任意的業務（手付金等保管事業など）」があります。この2つの区別もしばしば問われます。